PTAM, CNAI, DAM e Selo: o que cada um realmente significa

A Lei nº 6.530/1978 prevê que o corretor de imóveis pode opinar quanto à comercialização imobiliária. No âmbito do Sistema COFECI-CRECI, a Resolução nº 1.066/2007 regulamenta o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.

O art. 4º da Resolução define o PTAM como documento elaborado por corretor de imóveis que apresenta, com base em critérios técnicos, análise de mercado voltada à determinação do valor de comercialização de um imóvel, para finalidade judicial ou extrajudicial.

Pela literalidade do art. 6º da Resolução nº 1.066/2007, a elaboração de PTAM é permitida a todo corretor de imóveis pessoa física regularmente inscrito no CRECI, em todo o território nacional, independentemente de inscrição eventual ou secundária.

O art. 1º, parágrafo único, apresenta a inscrição no CNAI como opcional e declara que sua ausência não impede o corretor de opinar sobre comercialização imobiliária nos termos da Lei nº 6.530/1978. Quando pessoa jurídica registrada no CRECI patrocina o trabalho, o parecer deve ser chancelado por corretor pessoa física, conforme o parágrafo único do art. 6º.

Para integrar o CNAI, o Ato Normativo nº 001/2011 exige corretor pessoa física regularmente inscrito e em dia no CRECI, além das condições de formação reconhecidas pelo COFECI. O portal oficial disponibiliza consulta pública dos avaliadores cadastrados.

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   1. Solicitante

   Identificação de quem pediu o parecer.

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   2. Objetivo

   Finalidade declarada do trabalho.

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   3. Imóvel

   Identificação e caracterização do bem, com localização, áreas, acessórios, benfeitorias e contexto pertinente.

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   4. Metodologia

   Indicação do método utilizado na análise mercadológica.

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   5. Resultado e data

   Valor resultante acompanhado da respectiva data de referência.

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   6. Profissional

   Identificação, breve currículo e assinatura do corretor avaliador.

Na caracterização, a Resolução inclui proprietário, matrícula e cartório, endereço completo ou descrição detalhada da localização. Também relaciona dimensões e área, confrontações, acessórios e benfeitorias, vizinhança e infraestrutura, aproveitamento econômico e data da vistoria.

O ato recomenda anexar mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico. “Recomendado” não deve ser reescrito como obrigação absoluta; quando um desses elementos for material e estiver ausente, a limitação deve ser expressamente registrada.

• Localização e situação do imóvel.
• Matrícula, cartório, áreas, dimensões e fração ideal, quando aplicável.
• Infraestrutura disponível e características regionais relevantes.
• Construções, benfeitorias e instalações.
• Relatório fotográfico produzido na data da vistoria.
• Pesquisa de comparáveis, fontes e tratamento de homogeneização.
• Determinação do valor de mercado e conclusão assinada.
• Anexos documentais, identificação profissional e currículo.

O Anexo IV menciona o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para a pesquisa de imóveis comparandos. Essa referência não autoriza aplicar um fator universal, uma amostra mínima inventada ou um grau normativo automático.

O CNAI é organizado e mantido pelo COFECI. A consulta pública permite pesquisar avaliadores por nome e localidade. Uma consulta positiva confirma a condição exibida pelo portal naquele momento; não transforma o cadastro em banco de laudos nem em auditoria independente do resultado.

A DAM é o formulário administrativo pelo qual o profissional declara a emissão de um PTAM relativo a imóvel e solicitante identificados. No Ato nº 001/2011, ela constitui o elo administrativo para a expedição e vinculação do selo; não substitui o próprio parecer.

Em 2020, o COFECI anunciou uma plataforma digital para emissão de DAM com selo digital, consulta de documentos emitidos e geração de PDF ou QR Code. A notícia institucional informou gratuidade do selo obtido pela plataforma no lançamento.

A Resolução atribui ao corretor avaliador inscrito no CNAI a responsabilidade pelo requerimento e pela afixação do selo nas vias correspondentes. Também disciplina a guarda de cópias do PTAM, da DAM e do selo vinculado e sua apresentação ao CRECI quando solicitada para fiscalização.

A Lei nº 6.530/1978 proíbe ao corretor prejudicar, por dolo ou culpa, interesses que lhe tenham sido confiados. O Código de Ética reforça o dever de defender o interesse confiado e de aprimorar a técnica; a Resolução nº 1.066/2007 associa transgressões e condutas que comprometam o CNAI à responsabilidade ética.

• Preservar a versão final efetivamente emitida.
• Registrar identidade do signatário e situação cadastral consultada.
• Separar data-base, data da vistoria, data da coleta e data de emissão.
• Guardar documentos e comparáveis realmente utilizados, não uma seleção refeita depois.
• Manter log de mudanças, revisões e responsáveis.
• Associar DAM e selo quando aplicáveis ao fluxo escolhido.
• Manter ressalvas e pendências na versão assinada.

A definição regulatória admite uso judicial ou extrajudicial. Em acórdão localizado no ementário oficial, o TRF1 reconheceu a possibilidade de aferição mercadológica por corretores e rejeitou a tese de exclusividade de engenheiros, arquitetos ou agrônomos sobre toda avaliação imobiliária.

No processo civil, porém, o juiz nomeia perito especializado no objeto, as partes podem indicar assistentes e apresentar documentos, e a prova será apreciada considerando o método utilizado. Cadastro no CNAI não gera inscrição automática no cadastro eletrônico do tribunal.

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   1. Definir finalidade e data-base

   Identifique solicitante, objetivo, direito avaliado e data de referência antes de iniciar a coleta.

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   2. Verificar habilitação

   Separe situação no CRECI, inscrição no CNAI quando declarada e eventual cadastro judicial.

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   3. Resolver a identidade do imóvel

   Registre documentos recebidos, áreas, endereço e divergências; não silencie conflitos.

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   4. Planejar e executar a vistoria

   Documente o que foi acessado, medido e observado e o que não pôde ser verificado.

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   5. Coletar mercado com fonte e data

   Classifique oferta, transação declarada, base fiscal e registro sem misturá-los.

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   6. Selecionar e tratar os dados

   Preserve critérios de inclusão, exclusões, cálculos, premissas e arquivos de origem.

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   7. Redigir o conteúdo mínimo

   Inclua resultado, data de referência, incertezas e limitações relevantes.

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   8. Revisar consistência

   Áreas, datas, unidades, somas, identidade e fontes devem fechar entre corpo e anexos.

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   9. Assinar com responsabilidade

   Emitir DAM e selo apenas quando aplicáveis ao profissional e ao fluxo escolhido.

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    10. Arquivar a evidência

    Preservar a versão emitida, os anexos e os dados que sustentaram a conclusão.

O valor de um PTAM não está no selo isolado nem no volume do PDF. Está na combinação entre profissional identificado, objeto correto, evidência rastreável, método explicado, data-base coerente, conclusão responsável e arquivo íntegro.